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TCS-propjectスタッフ貸地・借地担当の長坂です。

さて、前回「貸地」と「借地」をテーマにお話をさせていただきましたが、このお話において欠かせないのが「借地権」という権利です。

借地権とは、ざっくりご説明すると以下のような手順により発生するものです。

 

1.地主が所有している土地を貸している

2.①の土地上に借主が所有する建物が存在する

3.②の際、借りている対価として地代を支払っている

4.借地権が発生する

 

ポイントとして抑えなければいけないのは、4の借地権という権利は借主(借地人)が有しているといいうことです。

この借地権という権利、ご存じの方もいるかも知れませんが、とても強い権利です。

これまたざっくりご説明すると、すなわち、土地を貸している地主さんより借りている借地人さんの方がなんだかんだで立場が強い(くなることが多い)ということです。

 

そこで本日のテーマになります。(前置きが長くてすみません)

先にお話しした借地権には旧法借地権と新法借地権があります。

この2つはどちらも法律に基づいていますが、1992年に施工された借地借家法に基づいているのが新法借地権、それ以前のものが旧法借地権という呼び方をします。

旧法・新法の違いは以下の4つの違いがあります。

①存続期間

②借地権更新後の存続期間

③老朽化した場合の取り扱い

④滅失した場合の再建築

⑤更新の拒絶

です。

①~④についてはまた今後お話いたしますが、ポイントは⑤になります。

⑤更新の拒絶をまたまたざっくりご説明すると

「旧法では、借地権者が借地契約の更新を拒絶する場合正当事由が必要であり、借地人が更新の意思表示をすれば原則更新となる」

というものです。

この正当事由というのが曖昧なものであったため、調停や裁判も多く行われてきました。

新法借地権が施行された理由のほとんどがこの更新の拒絶であり、正当事由について明確に定義されるようになりました。

つまりは借地人さんに更新の意思表示があった場合、半永久的に戻ることのなかった土地が、更新の拒絶ができる機会を得ることができ、借地人の立場が強い状態を改善することができたのです。

 

しかし!!

 

貸地・借地トラブルの多くは・・・・・旧法借地権によるものです。

そうなんです。弊社に寄せられる多くのご相談も、ほぼ100%旧法です。

では、どうしたらいいのか?!

それについてはまた、次の機会にお話しさせていただければと存じます。

 

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